Ispiši članak Pošalji članak E-mailom Podijeli na Facebooku Podijeli na Twitteru

Zemljišnoknjižno pravo


1. Što su to zemljišne knjige?
Zemljišne knjige su javne knjige u koje se upisuju podaci o pravnom stanju nekretnina mjerodavnom za pravni promet.

2. Od čega se sastoji zemljišna knjiga?
Zemljišna knjiga sastoji se od glavne knjige i zbirke isprava.

3. Što je glavna knjiga?
Glavna je knjiga dio zemljišne knjige u koji se upisuju nekretnine i promjene na nekretninama, te stvarna prava na nekretninama i promjene tih prava.

4. Što se upisuje u glavnu knjigu?
U glavnu knjigu upisuju se sva zemljišta jedne katastarske općine.

5. Od čega se sastoji glavna knjiga?
Glavna knjiga sastoji se od zemljišnoknjižnih uložaka.

6. Tko vodi zemljišne knjige?
Zemljišne knjige vode Općinski sudovi u Republici Hrvatskoj.

7. Što je katastarska čestica?
Katastarska čestica je dio područja katastarske općine odnosno katastarskog područja na moru, omeđena granicama  (međama i drugim granicama) koje određuju pravni odnos na zemljištu, te granicama načina uporabe zemljišta.

8. Što obuhvaća katastarska općina?
Katastarska općina u pravilu obuhvaća područje jednog naseljenog mjesta s pripadajućim zemljištem.

9. Što je zemljišnoknjižni uložak?
Zemljišnoknjižni uložak je sastavni dio glavne knjige u koji se upisuje zemljišnoknjižno tijelo i promjene na njemu te stvarna i druga knjižna prava glede zemljišnoknjižnog tijela i promjene tih prava.

10. Od čega se sastoji zemljišnoknjižno tijelo?
Zemljišnoknjižno tijelo se sastoji od jedne ili više katastarskih čestica koje se nalaze u istoj katastarskoj općini.

11. Što je sadržaj zemljišnoknjižnog uloška?
Zemljišnoknjižni uložak sastoji se od posjedovnice (popisni list, list A), vlastovnice (vlasnički list, list B) i teretovnice (teretni list, list C).

12. Što je poduložak?
Zatraži li to koji od suvlasnika za njegov će se idealni dio otvoriti poduložak kao sastavni dio poduloška.
Poduložak sadrži posjedovnicu, vlastovnicu i teretovnicu.

13. Što se upisuje u  posjedovnicu?
U posjedovnicu se upisuju svi sastavni dijelovi zemljišnoknjižnog tijela kao i ona stvarna prava koja postoje u korist zemljišnoknjižnog tijela ili nekog suvlasničkog (idealnog) dijela zemljišnoknjižnog tijela.
U posjedovnicu se upisuju i sve katastarske promjene koje se odnose na zemljišnoknjižno tijelo (promjene katastarskog broja, naziva, površine, izgrađenosti i slično).

14. Što se upisuje u vlastovnicu?
U vlastovnicu se upisuje pravo vlasništva cijelog zemljišnoknjižnog tijela te ona ograničenja kojima je vlasnik osobno podvrgnut glede slobodnog upravljanja ili glede raspolaganja zemljišnoknjižnim tijelom ili suvlasničkim dijelom.

15. Što se upisuje u teretovnicu?
U teretovnicu se upisuju stvarna i druga prava kojima je opterećena nekretnina. (založno pravo – hipoteka, pravo plodouživanja, stanovanja, uporabe, pravo služnosti puta i dr.)

16. Od čega se sastoji zbirka isprava?
Zbirka isprava sastoji se od isprava na osnovu kojih su dopušteni upisu u glavnu knjigu.

17. Što je to izvadak iz zemljišne knjige (vlasnički list, gruntovni izvadak, zemljišnoknjižni izvadak)?
Izvadak iz zemljišne knjige je javna isprava koja se izdaje o knjižnom stanju cijelog zemljišnoknjižnog tijela ili određenog zemljišnoknjižnog tijela, a podaci navedeni u izvatku moraju se doslovno slagati sa upisima u glavnoj knjizi.

18. Što je to katastar?
Katastar je registar podataka o zemljištu i nekretninama Državne geodetske uprave.

19. Što ako postoji razlika u oznakama katastarskih i zemljišnoknjižnih čestica?
Ako se nekretnina nalazi na području gdje postoje razlike u oznakama katastarskih i zemljišnoknjižnih čestica, potrebno je od nadležnog ureda za katastar zatražiti podataka o identifikaciji čestica.

20. Kako je moguće pretraživanje zemljišne knjige na internetskim stranicama?
Zemljišnu knjigu je moguće pretraživati po nazivu katastarske općine i katastarske čestice ili zemljišnoknjižnog uloška. (ako se pretražuje glavna knjiga). Ako se pretražuje knjiga položenih ugovora pretraživanje je moguće po nazivu katastarske općine i broja poduloška. Dakle pretraživanje nije moguće po imenu i prezimenu, adresi i drugim podacima.

21. Što se upisuje u knjigu položenih ugovora?
U knjizi položenih ugovora upisuje se pravo vlasništva i druga stvarna prava na  stanovima koji se nalaze u zgradama koje nisu upisane u glavnoj knjizi.

22. Što je to  Z?
Nakon što je prijedlog predan sudu upisuje se u urudžbeni brojevnik. Tako dobiva brojčanu oznaku koja se sastoji od slova Z, od broja predmeta i posljednje dvije znamenke godine u kojoj je predmet zaprimljen. (Urudžbeni broj je ujedno i plomba.)

23. Što je to ZS?
Ako se prijedlog odnosi na knjigu položenih ugovora on se upisuje urudžbeni brojevnik. Tako dobiva brojčanu oznaku koja se sastoji od slova Zs, od broja predmeta i posljednje dvije znamenke godine u kojoj je predmet zaprimljen. (Urudžbeni broj je ujedno i plomba.)

24. Što znači kada na statusu Z predmeta koji je vidljiv na internetskim stranicama piše udovoljeno?
To znači da je predmet pod navedenim brojem riješen na način da je udovoljeno prijedlogu stranke.

25. Što znači kada na statusu Z predmeta koji je vidljiv na internetskim stranicama piše odbijeno/odbačeno?
To znači da je predmet pod navedenim brojem riješen na način da je odbijen/odbačen  prijedlog stranke odnosno da nije udovoljeno prijedlogu.

26. Što znači kada na statusu Z predmeta koji je vidljiv na internetskim stranicama piše KAL/KAL ROK pa datum?
To znači da predlagatelj rješenjem pozvan da u određenom roku dostavi još neke isprave ili rješavanju navedenog prijedloga prethodi rješavanje nekog drugog prijedloga te se o istom obavještava stranka.

27. Što znači kada u bilješci o kretnju spisa piše spis u PL?
To znači da prijedlog pod navedenim brojem još nije dodijeljen u rad referentu.
U tom slučaju predlagatelj može požurnicu u pismenom obliku dostaviti sudu na navedeni broj predmeta kako bi se požurilo rješavanje istog.

28. Što znači kada u bilješci o kretanju spisa piše u pretincu?
To znači da je na prijedlog pod navedenim brojem predana požurnica te će isti od strane voditelja zemljišne knjige biti dodijeljen referentu na rješavanje. 

29. Što znači kada u bilješci o kretanju spisa piše na otpremi?
To znači da je rješenje koje se dostavlja predlagatelju  u fazi otpremanja.

30. Što znači kada u bilješci o kretnju spisa piše dan na paraf?
To znači da je nacrt rješenja izrađen od strane referenta dostavljen sucu koj isti mora odobriti.

31. Što znači kada u bilješci o kretanju spisa piše na spis a/a?
To znači da predmetno rješenje pravomoćno te je spis odložen u arhivu.

32. Što znači da je spis pravomoćna?
To znači da protiv rješenja o upisu ili odbijajućeg rješenja nije u zakonskom roku izjavljena žalba.

33. Što ako niste zadovoljni rješenjem?
Ako smatrate da rješenje nije zakonito ili da su njime povrijeđena vaša prava, zakon predviđa pravno sredstvo kojim možete osporiti sudsko rješenje. To je žalba, ista se podnosi u roku od 15 dana, računajući od dana kada vam je rješenje dostavljeno. Žalba se predaje u pisanom obliku, u 3 primjerka, zemljišnoknjižnom odjelu Općinskog suda, neposredno ili putem preporučene pošte. Na žalbu se plaća pristojba u iznosu od 250,00 Kn.

34. Što je to povijesni zemljišnoknjižni izvadak?
To je javna isprava koja pored sadašnjeg stanja nekretnine i upisanih knjižnih prava sadrži i sve promjene koje su tome prethodile. 

35. Što znači INI predmeti?
To znači da predmet još nije riješen odnosno predlagatelj je rješenjem pozvan da u određenom roku dostavi još neke isprave.

36. Može li se na temelju izvatka verificiranog uloška sa službene stranice Ministarstva pravosuđa sklopiti neki ugovor ?
Za sada to ne možete učiniti, jer još nije propisano da tako dobiven podatak ima dokaznu snagu javne isprave. Samo oni izvaci koje je izdao i ovjerio nadležni općinski sud uživaju javnu vjeru i imaju dokaznu snagu javne isprave

37. Kako i gdje mogu dobiti zemljišnoknjižni (gruntovni) izvadak ?
Službeni izvadak iz zemljišne knjige (z.k. izvadak, gruntovni izvadak) izdaje zemljišnoknjižni odjel (gruntovnica/zemljišnik) općinskog suda koji vodi zemljišnu knjigu za katastarsku općinu u kojoj se nalazi zemljišnoknjižna čestica za koju se traži izvadak. Za dobivanje izvatka potrebno je znati broj čestice i katastarsku općinu u kojoj se nalazi tražena čestica/parcela. Ukoliko ne znate broj čestice, podatak je moguće dobiti pretraživanjem abecednog imenika vlasnika u zemljišnoknjižnom odjelu ili u nadležnom katastarskom uredu koji ima podatke o posjednicima čestica kao i položaju čestica na katastarskim mapama. Ukoliko se nekretnina nalazi u katastarskoj općini za koju postoje različiti zemljišnoknjižni i katastarski podaci o broju čestice, a vi raspolažete samo katastarskim brojem, tada je potrebno u katastarskom uredu zatražiti identifikaciju čestice. Za izdavanje svakog izvatka plaća se pristojba u iznosu od 20,00 kuna.

38. Čemu služi izvadak iz zemljišne knjige ?
Izvadak iz zemljišne knjige prikazuje činjenično i pravno stanje nekretnine u trenutku izdavanja izvatka. To je jedini dokaz o pravu vlasništva na nekoj nekretnini. Na temelju izvatka iz zemljišne knjige sklapaju se svi pravni poslovi vezani uz nekretnine (ugovori o darovanju, kupoprodaji, zalogu); izvadak kao dokaz potreban je i u nekim drugim postupcima (npr. prijava prebivališta ili boravišta, ishođenje kojeg drugog prava).

39. Mogu li dobiti izvadak iz zemljišne knjige za česticu kojoj nisam vlasnik ?
Možete, jer je zemljišna knjiga javna knjiga, i svatko može zahtijevati uvid u zemljišnu knjigu i iz nje dobiti izvatke.

40. Što je to plomba ?
Plomba je oznaka zaprimljenog ali još neriješenog prijedloga na temelju kojeg se zahtijeva provedba nekog upisa u zemljišnoj knjizi. Na internetskim stranicama Ministarstva pravosuđa moguće je samo vidjeti da li na zemljišnoknjižnom ulošku postoji plomba (tzv. aktivna plomba), ali nije moguće vidjeti na što se ta plomba odnosi. Kad se izdavanje izvatka traži u nadležnom zemljišnoknjižnom sudu moguće je zatražiti izvadak sa sadržajem plombi, pa će iz toga biti vidljiv podatak tko je predložio upis, i o kakvom se prijedlogu radi.

41. Tko može podnijeti prijedlog za upis u zemljišnu knjigu ?
Pravo na podnošenje prijedloga propisano je odredbama Zakona o zemljišnim knjigama. U slučaju da se radi o prijedlogu za uknjižbu ili predbilježbu nekoga prava tada prijedlog može staviti osoba koja bi time stekla, promijenila ili izgubila to knjižno pravo. Npr. u slučaju kupoprodaje, to su prodavatelj i kupac ; u slučaju darovanja to su darovatelj i daroprimatelj. Kada se radi o prijedlogu za upis bilo koje vrste koji ima značaj zabilježbe, tada prijedlog može staviti ona osoba koja ima pravni interes za provedbu te zabilježbe (npr. zabilježba spora o knjižnom pravu). Prijedlog za zabilježbu može staviti i onaj tko je na to ovlašten posebnim propisom (npr. centri za socijalnu skrb u slučajevima predviđenim posebnim propisima - za potpuno ili djelomično oduzimanje poslovne sposobnosti zemljišnoknjižnog vlasnika ili upis produženog roditeljskog prava; nadležni ured tijela državne uprave - za npr. pokrenuti postupak izvlaštenja nekretnine i slično).

42. Tko može zastupati stranku u zemljišnoknjižnom postupku ?
Stranku u postupku pred zemljišnoknjižnim sudom mogu zastupati - odvjetnik, - osoba koja je sa strankom u radnom odnosu, ako je potpuno poslovno sposobna i - srodnik po krvi u pravoj liniji, brat, sestra ili bračni drug, ako je potpuno poslovno sposoban i ako se ne bavi nadripisarstvom. Izuzetno, stranku može zastupati i javni bilježnik, ali samo ako je prijedlog u neposrednoj vezi sa ispravom koju je sastavio taj javni bilježnik. Kad se prijedlog podnosi po punomoćniku, prijedlogu treba priložiti punomoć u propisanom obliku.

43. Sklopio sam ugovor o kupnji zemljišta na temelju posjedovnog lista. Mogu li takav ugovor provesti u zemljišnoj knjizi ?
Takav je ugovor moguće provesti kroz zemljišnu knjigu samo ukoliko se podaci iz ugovora u potpunosti slažu sa podacima koji se o nekretnini i vlasniku (prodavatelju) vode u zemljišnoj knjizi. No vrlo je čest slučaj da se npr. nekretnina kupuje prema stanju katastra zemljišta (posjedovnom listu) ili prema nekim ranije sastavljenim javnim ili privatnim ispravama (kupoprodajnim ugovorima, rješenjima o nasljeđivanju i slično) a nakon toga se kupoprodajni ugovor ne može provesti u zemljišnoj knjizi. Moguće je da su posjednik i vlasnik čestice različite osobe, ili se može dogoditi da se podaci o zemljištu razlikuju u broju čestice ili površini zemljišta. S obzirom da je postupak pred zemljišnoknjižnim sudom strogo formalan , sud je dužan paziti ( između ostalog) da su podaci o nekretnini i vlasniku koje ste upisali u ugovor identični onima koji se nalaze u zemljišnoj knjizi, pa je moguće - ukoliko se ti podaci razlikuju, da zahtjev za upis vlasništva na temelju takvog ugovora bude odbijen. Za siguran pravni promet nužno je da se svaki pravni posao sklopi samo prema podacima koji se o nekretnini i vlasniku vode u zemljišnoj knjizi.

44. Na što treba paziti prilikom sastavljanja ugovora kojim se prenosi pravo vlasništva na nekretnini ?
Kod sastavljanja ugovora voditi računa da a) podaci o zemljišnoknjižnom vlasniku (nalaze se u dijelu izvatka označenom velikim slovom "B"-vlasnički list,) budu identični podacima iz osobne iskaznice prodavatelja (za fizičku osobu) odnosno sa podacima iz izvatka iz sudskog registra (za pravnu osobu) - ime, prezime, adresa prebivališta odnosno naziv i sjedište pravne osobe.


Kod pravnih osoba - za prodavatelja obavezan izvod iz sudskog registra radi utvrđivanja tko je ovlašten potpisati ugovor ako ovlaštenje nije utvrdio javni bilježnik prema odredbama Zakona o javnom bilježništvu. Ukoliko podaci o vlasniku (prodavatelju, darovatelju) nisu identični sa onima iz osobne iskaznice odnosno izvatka iz sudskog registra , potrebno ih je prije zaključenja ugovora uskladiti.

Jednako tako podaci o stjecatelju prava vlasništva (kupcu, daroprimatelju) moraju biti točno navedeni (prema osobnoj iskaznici ili podacima iz sudskog registra). Za obje strane preporučljivo je navesti datum rođenja, odnosno za pravnu osobu matični broj subjekta, kako bi se izbjegla mogućnost zamjene identiteta. b) podaci o nekretnini moraju biti identični podacima iz zemljišne knjige (nalaze se u dijelu zemljišnoknjižnog izvatka označenim velikim slovom "A" -popisni list).
Ugovor mora sadržavati naziv katastarske općine, broj zemljišnoknjižnog uloška , broj zemljišnoknjižne čestice, kulturu čestice i točnu površinu čestice. Kako je u RH još uvijek velik broj katastarskih općina (npr. područje Grada Zagreba) u kojima se podaci katastra i zemljišne knjige razlikuju, preporučljivo je tada u ugovoru navesti posebno podatke za zemljišnu knjigu i posebno za katastar zemljišta.

Ukoliko nije moguće identificirati koja zemljišnoknjižna čestica odgovara katastarskoj, potrebno je provesti postupak usklađenja tih podataka. Podatak o identifikaciji izdaje tijelo nadležno za katastar zemljišta. c) u dijelu zemljišnoknjižnog izvatka označenom velikim slovom "C" -teretni list nalaze se podaci o teretima koji se odnose na nekretninu.
Kod sastava ugovora, ako je nekretnina opterećena, preporučljivo je navesti da je onaj koji stječe pravo vlasništva upoznat sa uknjiženim teretom.

45. Kako promijeniti podatak o prebivalištu (adresi) vlasnika u zemljišnoj knjizi ?
Ukoliko je fizička osoba od vremena upisa u zemljišnu knjigu mijenjala prebivalište, potrebno je pribaviti potvrdu nadležne policijske postaje o promjeni prebivališta iz koje će ta promjena biti vidljiva. Za pravne osobe mjerodavan je povijesni izvadak iz sudskog registra, koji izdaje nadležni trgovački sud.

Ukoliko je ulica promijenila naziv temeljem odluke općine ili grada koja je objavljena u službenom glasilu ili stupila na snagu na drugi zakonom predviđen način, zemljišnoknjižni sud će provesti promjenu temeljem tako donijete odluke općine ili grada, ali samo ako stranka to zatraži. Na prijedlog za promjenu prebivališta plaća se pristojba u iznosu od 50,00 kuna.

46. Kako promijeniti podatak o imenu i/ili prezimenu, odnosno nazivu pravne osobe ?
Podaci o imenu i/ili prezimenu fizičke osobe mogu se promijeniti temeljem rodnog lista kojeg izdaje nadležni matični ured. U rodnom listu navedeni su svi relevantni podaci o osobi (datum rođenja, ime roditelja, bračni status). Ukoliko je pravna osoba mijenjala naziv ili oblik, tada je potrebno dostaviti povijesni izvadak iz registra nadležnog trgovačkog suda. Na prijedlog za promjenu imena, prezimena ili naziva tvrtke plaća se pristojba u iznosu od 50,00 kuna.

47. Kupio sam kuću s površinom od 200 m2, a u zemljišnoj knjizi je upisana oranica s površinom od 400 m2. Kako se upisati u zemljišnu knjigu ako nisu usklađeni podaci u katastru i zemljišnoj knjizi?
Ako nisu usklađeni podaci u zemljišnoj knjizi i katastru o nekretnini tada je potrebno provesti postupak usklađenja katastarskog i zemljišnoknjižnog stanja. Potrebno je dostaviti Prijavni list za zemljišnu knjigu, a koji dostavlja nadležni ured za katastar zemljišnoknjižnom sudu (Prijavni list za zemljišnu knjigu uobičajeno stranke zovu "nacrt usklađenja" ).

Prvo se ide na katastar kako bi se dobio Prijavni list za zemljišnu knjigu, a nakon provedbe prijavnog lista u zemljišnoj knjizi i usklađenja zemljišnoknjižnog i katastarskog stanja zemljišnoknjižni sud odlučuje o stjecanju vlasništva na nekretninama koje su predmet kupoprodajnog ugovora. Zemljišnoknjižni sud može dopustiti prijenos vlasništva samo na nekretninama koje su upisane u zemljišnu knjigu.